土地增值税
扣除项目
把收入、土地价款、开发成本、开发费用、相关税金和加计扣除按法规口径归集。
00 / 与上一知识点连接
T1-11 从“销售额/数量”确定消费税；本卡从“转让收入/扣除项目”确定土地增值。 收入 → 扣除归集 → 增值额（T1-13 再接增值率与税额）。
检索：为什么不能把利润表中的所有费用直接拿来扣？
01 / 来源与版本
S · 基本法规
法规库：暂行条例第六条实施细则第七条列扣除项目。
原文摘要：扣除项目包括取得土地使用权支付额、房地产开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定的其他扣除项目；加计扣除按配套规定核验。
02 / 背景知识：扣除项目为什么分层
土地增值税针对转让房地产的增值额，不是企业全部利润。项目收入跨越拿地、开发、融资、施工和销售多个阶段；不扣除真实投入，就会把成本误当增值。
制度因此按“取得土地—开发建设—开发管理/融资销售—转让税费”分层，并对房地产开发企业给出土地价款与开发成本 20% 的加计扣除。无法证明或分摊的费用不能靠会计科目名称直接进入扣除。
开发费用两种方法二选一：有金融机构利息证明且能按项目分摊，利息按规定据实扣除，其他费用按土地价款与开发成本合计的 5%以内；否则按该合计的 10%以内，不能再另加一笔利息。
03 / 一句话规则
04 / 规则拆解与解题链
- 土地价款：取得土地使用权实际支付额，按项目归集。
- 开发成本：征地拆迁、前期、建筑安装、基础设施、公共配套及开发间接费用等实际项目成本。
- 开发费用：有证明可分摊＝利息（受上限约束）+（土地+成本）×5%以内；否则＝（土地+成本）×10%以内。
- 相关税金：按转让环节现行口径归集；增值税本身不直接列入土地增值税扣除。
- 加计扣除：房地产开发企业才加计（土地+成本）×20%。
05 / 例题 · 新编事实
某房地产开发企业转让项目，取得不含增值税收入 12,000,000 元；土地价款 2,000,000 元，开发成本 4,000,000 元；不能提供利息证明，按 10%口径；相关税金 300,000 元。
土地+成本 = 6,000,000；开发费用 = 6,000,000 × 10% = 600,000；加计扣除 = 6,000,000 × 20% = 1,200,000。
扣除项目合计 = 2,000,000 + 4,000,000 + 600,000 + 300,000 + 1,200,000 = 8,100,000 元；增值额 = 12,000,000 − 8,100,000 = 3,900,000 元。
06 / 练习题 · 先做后看
某房地产开发企业转让项目取得不含增值税收入 15,000,000 元，土地价款 3,000,000 元，开发成本 5,000,000 元，不能提供利息证明，相关税金 400,000 元。问开发费用、加计扣除、扣除项目合计和增值额。
07 / 迁移题 · AI 变式
某企业转让旧房，不属于房地产开发企业，题目给出重置成本评估价、成新度、土地价款、转让税费和评估费。哪些项目进入扣除？为什么不能套用“土地+开发成本的 20%”？
08 / 易错提醒
- 收入含增值税直接算增值额 → 先统一不含增值税口径。
- 开发费用 5%和 10%同时算 → 两种方法二选一。
- 把所有管理、销售、财务费用都扣 → 只能按土地增值税规定口径。
- 非开发企业也加计 20% → 先辨认纳税人和项目类型。
- 增值税列入相关税金扣除 → 回当期法规核验可扣税费。
09 / 一句话回忆
土地增值税扣除项目的“五栏”是什么？
土地价款、开发成本、开发费用、相关税金、（开发企业）加计扣除；开发费用在“利息+5%”与“10%”之间二选一。复习：1、3、7、14 天。