土地增值税
增值率与清算

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从 T1-12 的扣除项目出发，算增值率、套用四档超率累进税率，并判断清算时点。

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T1-12 先把土地价款、开发成本、开发费用、相关税金和加计扣除归集成扣除项目；本卡继续算增值率和税额。

检索：增值额 390 万、扣除项目 810 万时，增值率落在哪一档？

定位：税法（一）·土地增值税。

原文摘要：大纲将土地增值税增值率、税率和清算列为税法（一）考查内容。

50% / 100% / 200% 三个门槛。

原文摘要：增值额不超过扣除项目金额 50% 的部分按 30%，超过 50% 至 100% 的部分按 40%，超过 100% 至 200% 的部分按 50%，超过 200% 的部分按 60%，按各段分别计算。

定位：第九至第十一条。

原文摘要：全部竣工并完成销售、整体转让未竣工项目、直接转让土地使用权等应清算；达到 85% 销售、许可证满三年未售完、注销未清算等情形，主管税务机关可要求清算。

土地增值税要衡量的是房地产项目的增值强度，而不是把销售收入直接乘一个税率。先扣除项目投入，再用增值额相对扣除项目的比例分档，才能让高增值项目承担更高边际税负。

清算把预售阶段的阶段性预缴，统一收束到项目最终收入、最终扣除和已预缴税款上。项目全部完成、整体转让或达到规程列明的可要求清算信号时，不能只按零散销售记录估算。

增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目金额 ×100%；四档税率依次为：≤50% 30%，50%～100% 40%，100%～200% 50%，＞200% 60%。税额按区间分段计算，清算时再减已预缴税额。

收入、扣除项目按同一清算单位统一口径（通常不含增值税）。
增值额 = 收入 − 扣除项目；增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目 ×100%。
≤50%：增值额×30%；50%～100%：前 50%×30% + 超过部分×40%；100%～200%：再加第三段×50%；＞200%：再加第四段×60%。
项目全部竣工并销售完毕、整体转让未竣工项目、直接转让土地使用权，是应清算的典型情形；85%销售、三年未售完、注销税务登记未清算等属于税务机关可要求清算的常见信号。
普通标准住宅增值额未超过扣除项目 20%的免税边界，必须按项目分开核算并核验当地标准。

清算单位 → 收入/扣除统一口径 → 增值额 → 增值率 → 50%/100%/200%分档 → 分段税额 → 减已预缴 → 应补/应退

收入 12,000,000 元，扣除项目 8,100,000 元，已预缴 500,000 元。

增值额 = 3,900,000；增值率 = 3,900,000÷8,100,000≈48.15%，适用 30%。

应纳税额 = 3,900,000×30%=1,170,000 元；应补 = 1,170,000−500,000=670,000 元。

收入 30,000,000 元，扣除项目 12,000,000 元，已预缴 2,000,000 元。假设不考虑普通住宅免税，求增值率、应纳税额和应补（退）税额。

项目整体增值率 18%，但非普通住宅单独增值率 35%，能否用整体平均数判断普通住宅免税和两类税额？

增值率怎么算，四档税率的门槛是什么？

（收入−扣除项目）÷扣除项目；50%、100%、200%分段，对应30%、40%、50%、60%。清算时再减已预缴税额。复习：1、3、7、14天。