基础设施
REITs 试点税收政策
先用白话认识 REITs，再按三段时间线判断“不确认、递延、按现行规则”。
00 / 这张卡放在哪里
科目：税法（二）· 企业所得税。本卡对应税法（二）第六章企业重组，题型入口见知识地图题卡区。它和 T2-18 贷款准备金是两个独立知识点。
检索：同样是“评估价高于原账面”，为什么资产划转先不确认，而股权转让要看募资和付款时点？
01 / 来源与版本
02 / 零基础：REITs 到底是什么
资产：这里主要指收费公路、产业园、仓储物流、公用设施等能持续带来通行费、租金或运营收入的真实项目。
原始权益人：最开始拥有这个项目、并愿意把它装入交易结构的企业或机构。
项目公司：专门持有和运营基础设施资产的“盒子公司”。资产先进入项目公司，后续交易就能以项目公司股权为标的。
基金：把许多投资者的钱集中起来，由基金管理人按约定投资。REITs 是“不动产投资信托基金”的英文缩写；基础设施 REITs 把投资对象换成能持续产生收入的基础设施项目。
份额：基金被切成的一小格权益。普通投资者买的是基金份额，不是直接买下一条高速公路；份额让投资者间接分享项目收益。
募资：基金向公众或机构募集资金，用来购买项目公司股权等资产。战略配售：按发行规则给原始权益人保留一部分份额，要求其持有一定期间。份额转让：以后在市场上卖出基金份额。
→ 项目公司（装资产的盒子）
→ REITs 基金（买项目公司股权）
→ 投资者（买基金份额）
03 / 为什么会有递延政策
基础设施项目原计税基础可能只有 8 000 万元，评估价却达到 1 亿元。如果每次装入项目公司、转让股权都按 2 000 万元增值立即征税，项目还没开始募集资金就要先拿出现金缴税，资产盘活会被卡住。
政策因此让计税基础沿链条接力，把评估增值的纳税时点推迟到募资、付款或实际出售份额等更接近现金实现的时点。但递延不是免税：历史增值以后仍可能进入应税所得。
04 / 一句话规则
05 / 三段时间线
第一段｜设立前资产划转
原始权益人把资产给项目公司并取得股权。项目公司资产计税基础、原始权益人取得股权计税基础都按资产原计税基础；双方在这一步不确认所得。评估公允价值高出的部分只是暂不确认。
第二段｜设立阶段股权转让
- 一般转让部分：评估增值当期可暂不缴，等 募资完成 + 支付股权转让价款 两个条件都满足后缴纳。
- 战略配售自持份额：对应评估增值继续递延，原始权益人实际转让份额时缴纳。
- 后续二级市场认购/增持：按先进先出原则，优先认定为处置战略配售份额。
第三段｜运营、分配和退出
公告没有把 REITs 全流程变成免税项目。项目公司租金/通行费、基金分配、份额出售等，要按企业所得税、增值税、印花税、土地增值税等不同税种分别判断。
06 / 解题链
→ 识别角色：原始权益人 / 项目公司 / 基金 / 投资者
→ 识别环节：资产划转 / 股权转让 / 运营分配 / 份额退出
→ 划转：原计税基础接力，不确认
→ 一般转让：募资完成且价款支付，递延结束
→ 战略配售：实际转让时缴税
→ 运营分配：回到现行税法并区分税种
07 / 例题 · 新编事实
甲把原计税基础 8 000 万元、评估价值 1 亿元的基础设施资产划给项目公司乙并取得股权；乙股权随后转让给 REITs。REITs 已募资但尚未支付股权转让价款，甲还持有战略配售份额。
答案：划转环节按 8 000 万元计税基础，2 000 万元增值不确认；一般股权转让因尚未付款，募资和付款条件未同时满足，增值继续递延；战略配售对应增值到甲实际转让份额时才缴税。
08 / 练习题 · 先做后看
原始权益人按原计税基础 5 000 万元划转资产给项目公司并取得股权；随后以评估价 6 500 万元向 REITs 转让股权。REITs 已募资且已支付价款，原始权益人按战略配售要求自持的份额尚未出售。三个环节如何处理？
09 / 迁移题 · AI 变式
某项目自称属于 REITs，却不能证明是规定的基础设施 REITs 试点；原始权益人已收到部分股权转让款，但募资尚未完成。能否直接享受递延？
10 / 易错提醒
- 把 REITs 当成直接买楼或买高速 → 投资者买的是基金份额，间接分享收益。
- 把不确认当成没有增值 → 历史增值只是延后确认，计税基础继续接力。
- 把递延写成免税 → 只是纳税时点后移。
- 只完成募资就触发纳税 → 还要同时支付股权转让价款。
- 把战略配售和普通转让混在一起 → 战略配售看实际转让时点。
- 看到 REITs 就说全流程免税 → 运营、分配和不同税种仍分别判断。
11 / 一句话回忆
原始权益人把资产装进项目公司，基金把股权切成份额；划转“不确认”，一般转让“募资＋付款后递延结束”，战略配售“实际转让才缴”，运营分配“按现行税法”。
复习：第 1、3、7、14 天各检索一次。